孙林盛，东方资产并购重组事务部执行总监，曾任东方资产业务审查部处室负责人、中再资产管理股份有限公司高级副总裁，有丰富的不良资产处置、危困企业重整、债转股、股权投资及审查经验。（图为孙林盛在行业培训会议上）

2021年下半年以来中国部分头部地产公司发生了一定程度的流动性困难，房地产市场稳定牵涉到千家万户，本报记者采访了东方资产并购重组部执行总监孙林盛先生，对此进行分析。

本报记者：孙总好！请问您如何看待近期发生的部分头部地产公司发生的流动性风险？

孙林盛：我们通过对中国部分头部民营地产公司的财务分析和访谈发现，发生流动性风险的公司通过大量的表外项目公司进行融资，借助关联方代持、明股实债等方式美化财务报表。通过捆绑服务商入股，地产公司仅需要通过少量资金就能撬动项目开发，杠杆率非常高。在某些项目中，表面上看是合作方作为大股东接盘，但实际上还是地产公司在操盘，项目已经缴纳的土地款被地产公司抽走，一旦销售不及预期，合作方无法按期实现退出，就会启动地产公司的回购，导致地产公司流动性紧张。

本报记者：您是如何看待地产公司这种融资模式的，是否存在潜在隐患？

孙林盛：上述融资模式仅仅看表面好像没有问题，但深入挖掘后就会发现很多逻辑不合理的地方，一方面，有些港股上市公司，在国内大笔融资，另一方面却在海外高额分红，这种操作模式是不合逻辑的；再者，表面上看商业票据不属于有息负债，但其实质是折价发行的零息债券，这在财务报表上近年来迅速增长，种种迹象综合下来分析，促成了我们早期就对部分企业发出预警。

本报记者：您是不良资产处置行业的资深专家，曾被多家机构邀请培训。在您看来，一家企业从健康成为问题资产的原因有哪些？

孙林盛：原因是多方面的，常见的不良产生的原因有：虚假财务、产能过剩、跨行业并购、资产负债不匹配等。尤其是近年来，许多企业过度借贷，短贷长投，产生了严重的债务危机，最终形成不良。

本报记者：您认为化解不良的关键在哪里？

孙林盛：首先，不是所有的不良资产都可以通过重组化解风险。不良资产处置是一种投资行为，对于因缺乏资金导致项目停滞、经营困难而形成的不良资产，比如短债长投的流动性问题，为避免资产价值严重贬损，在审慎合理的原则下，AMC可以注资实现资产增值，提高债权回收率。然而，如果负债金额远大于资产 价值，资产的回收无法覆盖负债本息，是否可以进行不良重组还值得商榷。公司基本面的改善，这是不良资产处理盈利的来源，AMC的进入不仅仅是将债务进行展期，提升企业价值才是根本，不然无法退出。

本报记者：非常感谢您的专业分享！流动性暴雷地产企业的未来，您是怎么看的？这是替全国成千上万户购房者和供货商问的一个问题。

孙林盛：我相信党和政府会采用市场化的方式进行救助，毕竟绝大多数都是流动性问题，但这需要政府、企业、供应商、金融机构共同努力，协同各方利益，最终会有一个圆满的结局。

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