按套内面积计价是取消公摊吗？

业内：公摊面积与居住体验相关，“一笔勾销”并不合理

买房按建筑面积计价还是按套内面积计价的话题近日再次引发公众热议，缘起湖南衡阳日前宣布，将从2025年1月1日起，针对商品房销售实行套内建筑面积计价。有买房人认为这是取消公摊了，但也有人认为公摊面积并没有取消，因为房产的总价没变。究竟按套计价是不是取消公摊面积?今后会不会全面推广呢?

衡阳：

明年起按套内建筑面积计价

今年12月12日，“衡阳发布”微信公众号发文称，当地的商品房销售自明年起将实行套内建筑面积计价。记者了解到，衡阳当地多个部门在发布的通知中表示，套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成;开发商在签订网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积计算商品房价款，若发生面积纠纷，套内建筑面积作为处理纠纷的依据。

此外，开发商还需在销售时公示公摊部位的位置、面积、用途等信息，以及不分摊的公用部位。在明码标价上，房企应在销售场地醒目位置放置价目表，标价内容要与套内建筑面积单价保持一致。

业内：

按套计价不等于取消公摊

“衡阳不是第一个喊出按套计价的城市，应该也不会是最后一个”，家住南京江北的市民武先生告诉记者，他关注这个话题很多年，其实早在2002年，重庆市就已经按套内建筑面积计价了，作为试点城市施行了20多年。此后陆续有部分城市提出可以按套内面积计价，但是落实的并不多。“有人认为按套计价就是取消公摊，其实在我看来并不尽然，”武先生认为，商品房小区的公摊部分仍有存在的必要，否则居住品质无法保障，“试想，一个小区没有大堂、没有楼道能行吗?高档小区若没有会所，改善人群会埋单吗?”

河西一家高端楼盘的营销部沈经理则告诉记者，买房人呼吁“按套计价”其实更多是从提高得房率出发的，“有的高层项目得房率只有70%甚至更低，客户会认为这是公摊面积过大导致的，因此普遍希望按套内计价。”沈经理说，无论是否按套内计价，都不会影响购房者的实际支出成本，公摊面积也不是越小越好，如果开发商过度挤压公摊部分，则有可能导致社区品质下降，常见的入户大堂、小区绿化等公共面积缩水。

专家：

公摊部分不宜“一笔勾销”

南京工业大学经济与管理学院教授、南京市房地产学会会长吴翔华接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，在住建部2001年颁布的商品房销售管理办法中就曾明确指出，商品房销售可以按三种方式计价，分别是按套、按建筑面积、按套内建筑面积。在过去的房产证和如今的不动产证上，都记载着房屋的建筑面积和套内建筑面积，而套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积，这与此次衡阳出台的新规中所表述的内容是一致的。

“是否取消公摊一直有争议，‘一笔勾销’恐怕并不适宜”，南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，取消公摊面积的最大益处是让购房者明明白白消费，最大限度地减少房地产交易纠纷，从而保护购房者的合法权益。但是在房地产市场中，如果按套内建筑面积计价，为了实现销售金额最大化，房企对于公摊面积能省则省，如在同一楼层安置更多的户数，“两梯两户和两梯十户，在居住体验上差别是很大的”。

随着买房人对于居住品质要求的提升，绿化、会所、精装大堂等公共区域带来的高品质体验，都依赖于“公摊面积”，因此取消公摊在现阶段并不合理也不现实。张辉表示，其实针对买家最为在意的“公摊大”“得房率低”等问题，包括南京在内的许多城市已经作出了应对，如广州、深圳、合肥等地，在计容建面、得房率、阳台进深等方面都进行了优化，以提升项目得房率，实现“零公摊”甚至“负公摊”。比如南京“四代宅”的得房率普遍超过100%，更“卷”的可以做到120%，这些项目是用阳台和露台的面积增加了客户的实际居住体验，或许这才是是否取消公摊争议的解决之道。(马祚波)

●什么是公摊面积？

“公摊”模式最早源于20世纪50年代的香港，由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。

通俗来说，公摊面积是建筑面积减去套内建筑面积剩下的值。

目前国内商品房销售多采用“建筑面积”计价的方式，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

●公摊面积如何计算？

计算公摊面积的标准方法通常是根据国家相关法规和地方规定来执行。具体来说，公摊面积的计算公式为：

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

公摊系数=需要分摊的公用面积之和÷各套内建筑面积之和

=(总建筑面积之和-各套内建筑面积之和)÷各户套内建筑面积之和;

其中，总建筑面积是指建筑物地上和地下的总面积，而公摊系数则是由开发商根据建筑设计规范和实际情况确定的。

●不同类型住宅公摊面积有何区别？

目前，国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内，但国内大部分楼房的公摊比例在15%～25%之间。不同类型的住宅公摊面积不同，可以参考以下几种情况：

普通多层住宅楼(没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空)：公摊系数约为10%～15%

带电梯的小高层住宅：公摊系数约为15%～20%

高层住宅：公摊系数约为20%～25%

一般来说，影响公摊面积的因素包括梯户比、套内面积大小和楼层高低。梯户比越高，公摊面积越大;套内面积越大，公摊面积也相应增加;楼层越高，电梯、消防等公共设施越多，公摊面积也会增加。

据红网、央视新闻微信公众号等